文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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