文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的(de)不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商上尉是什么级别，上尉是连长还是营长品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十(上尉是什么级别，上尉是连长还是营长shí)年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先上尉是什么级别，上尉是连长还是营长后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如何被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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