饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联(lián)合发布了关于规(guī)范房地产经纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个(gè)人信(xìn)息等(děng)问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手(sh笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花ǒu)房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于(yú)金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息(xī)不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市(shì)场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业(yè)关注最多的一(yī)个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执(zhí)行(xíng)的2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权(quán)”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构提(tí)供的基(jī)本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措(cuò)施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各(gè)家收费(fèi)普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规(guī)定，未来(lái)如何具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能(néng)对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介(jiè)费(fèi)，但(dàn)在一(yī)些(xiē)热(rè)点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的情(qíng)形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用(yòng)，而这部分(fēn)费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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