饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关(guān)于(yú)规范房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明(míng)确(què但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思)经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思完(wán)成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的(de)相关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一(yī)个话题(tí)，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执(zhí)行的(de)2014年更新后(hòu)的(de)收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特(tè)别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当(dāng)前(qián)并未明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或(huò)渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是(shì)纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的(de)细则(zé)，还需(xū)要看各(gè)城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支(zhī)付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担(dān)。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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