近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi单亲家庭是什么意思)善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的(de)分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(单亲家庭是什么意思de)分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。<单亲家庭是什么意思/p>

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 单亲家庭是什么意思