饱受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管(guǎn)部(bù)门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务的(de)意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价(jià)等(děng)十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等(děng)，对居(jū)民(mín)造(zào)成额外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的(de)房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家(jiā有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看)计(jì)委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程(chéng)中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明(míng)码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明(míng)确(què)服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等(děng)综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息(xī)，市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)要依法依(yī)规(guī)纳(nà)入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称(chēng)，住(zhù)建部发(fā)文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城(chéng)市落(luò)地执(z有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看hí)行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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