文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以(y破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点ǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是(shì)向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地(dì)的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市(shì)值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须(xū)完成定金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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