5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进(jìn)入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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