饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息(xī)等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背景，两部氯化钾相对原子质量是多少，门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为(wèi)例(lì)，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二手房交易成(chéng)本较(jiào)高(gāo)、交易(yì)周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务在(zài)内的相关(guān)市场交易(yì)行为及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业关(guān)注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产经纪服(fú)务(wù)机构(gòu)2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越高、氯化钾相对原子质量是多少，服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特(tè)别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确(què)服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市(shì)场平均水平的房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部(bù)门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依(yī)法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门(mén)要依法依规纳(nà)入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区(qū)总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在(zài)合(hé)理范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出(chū)的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业(yè)的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在(zài)一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通(tōng)过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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