导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的(de)房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)6软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了2.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民(mín)追求(qiú)美软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确(què)指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能(néng)超预(yù)期。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了