目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社(shè)融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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