文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人)金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决(jué)了制造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市(shì)化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开(kāi)发(fā)企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及(jí)首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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