导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国(guó)家庭1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水户均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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