文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò东莞属于几线城市)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付(fù)尾东莞属于几线城市款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益(yì)，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的(de)东莞属于几线城市保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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