文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解(jiě)这个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房(威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家fáng)企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融(róng)机构或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的(de)首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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