文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿(ná)到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用贷(dài)款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对还在(zài)正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益(yì)。资(zī)金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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