万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这(zhè)个位于(yú)北京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根(gēn)本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当(dāng精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德)予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信(xìn)达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本(běn)超6万的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一套300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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