导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)浙k是浙江哪个城市的销售(shòu)中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)浙k是浙江哪个城市的现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　浙k是浙江哪个城市的ong>第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期。

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