文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老(lǎo开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预(yù)付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需(xū)求的支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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