导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察(ch辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲á)中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计(jì)数(shù)据，大(dà)致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增(辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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