文(wén)：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fá湖南电大几本，湖南长沙电大是几本ng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎ湖南电大几本，湖南长沙电大是几本ng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 湖南电大几本，湖南长沙电大是几本