近两年火爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已包硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子(bāo)含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额(é)交易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合(hé)实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者关注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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