导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据(jù)显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事(shì)实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套(tào)房的(de)三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了(le)中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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