“现在的房(fáng)地产很难再出(chū)现像过去十年的系统性行情。”思睿(ruì)集团合(hé)伙人、首(shǒu)席(xí)经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，房地产行业分化的愈(yù)加明(míng)显，让机构和投资者的关注度(dù)从板(bǎn)块向单个标的(de)转(zhuǎn)移(yí)。上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来(lái)看，无(wú)论是业(yè)绩(jì)，还是(shì)估值，房地产(chǎn)都已(yǐ)经(jīng)双杀到了(le)最底部，而且是反(fǎn)复地杀到(dào)了底部，再往下的空间已经不(bù)大了。

　　三(sān)道红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如(rú)何寻找房地(dì)产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道(dào)中进行(xíng)选择，需要(yào)非常小心，避免(miǎn)选了半天，标(biāo)的公(gōng)司(sī)出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个(gè)基准：有大(dà)的国资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没(méi)有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房(fáng)地产的开(kāi)发资金来源，可以(yǐ)发现，其实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意给房(fáng)企贷款的(de)，房企(qǐ)的主要资金来源(yuán)来(lái)自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售(shòu)情(qíng)况相较一般(bān)。再关(guān)注一下，哪些房企能(néng)从银行(xíng)拿到(dào)钱，其实(shí)主要还是那些有国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对比较困难，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无论是(shì)在(zài)销售，还是融(róng)资(zī)等各个方面都非常明显。现在有国资背景的房企在资本市场破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点(chǎng)表现相对较(jiào)好(hǎo)，但(dàn)没有国资背景的民营房企(qǐ)股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的(de)赢家”。而具体(tǐ)到(dào)如何挖掘，我们会特(tè)别重视企业的(de)成本优(yōu)势，更具(jù)体一点，就是它的净借贷水平(píng)（净负债(zhài)率(lǜ)）是(破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点shì)不(bù)是行(xíng)业内(nèi)的最(zuì)低水平；利润率(lǜ)是不是行业(yè)内最高的；融资(zī)成本是否是(shì)行业内最(zuì)低的；建安成本是否也是(shì)业内(nèi)最低的(de)；这些都是(shì)我们(men)看重的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注(zhù)意的(de)是，能(néng)够(gòu)同时满足(zú)上述条(tiáo)件的房(fáng)企并不多。即便是(shì)在国央企中，仍有部分(fēn)房企出现了“三道红(hóng)线”的(de)“踩线”情况，且有(yǒu)逐(zhú)渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地(dì)产、西藏城(chéng)投、中交地产、中国(guó)武夷等国(guó)央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外(wài)，城(chéng)建发(fā)展、京投发(fā)展(zhǎn)、光明地产、云南(nán)城(chéng)投、首开股份、珠江(jiāng)股(gǔ)份(fèn)、城(chéng)投控股等国(guó)央企房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳健特色(sè)的国央企(qǐ)房企，其(qí)财(cái)务指标(biāo)称得上完全健康的仍是少数。而(ér)更加值得(dé)注意(yì)的(de)是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方(fāng)国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑(yí)又进一步考验着国(guó)央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的(de)张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有助(zhù)于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能让房企重蹈此前的(de)高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到(dào)2021年，连(lián)续(xù)4年的净借贷(dài)比例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增(zēng)加(jiā)杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明(míng)显感(gǎn)觉(jué)到机会(huì)来(lái)了，其开始在(zài)一线城市(shì)进行大举拿地，净负(fù)债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到(dào)45％左右，涨了接近三分(fēn)之一。与此(cǐ)同时(shí)，该(gāi)房企新购入地块(kuài)也实现了快(kuài)速的开盘(pán)利(lì)用(yòng)率(lǜ)，预计(jì)今年会有更多(duō)的楼(lóu)盘(pán)入市(shì)。像这(zhè)类(lèi)企(qǐ)业就(jiù)符合“最(zuì)后的赢(yíng)家”的特点。一方面，在于它本身(shēn)储(chǔ)备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一(yī)半在一线(xiàn)城市，另外(wài)一半也(yě)主要集中在强(qiáng)二线和二线(xiàn)城市；另一方面，它(tā)的扩(kuò)张是(shì)有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有(yǒu)些房(fáng)企的扩张速度让人感觉又(yòu)回(huí)到了2016年、2017年(nián)，或(huò)者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩(kuò)张的民营企业的影子(zi)。虽然说，见到机会时要出(chū)手，但出手的章(zhāng)法(fǎ)仍要(yào)小心，如果负债率(lǜ)扩(kuò)张(zhāng)得太(tài)快，但未来的两(liǎng)年市(shì)场没有想象得那么好，可能(néng)会(huì)重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房企的扩张速度是否激进？陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负(fù)债率水平，在我(wǒ)看(kàn)来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这一(yī)标准要比“三道红(hóng)线”对房(fáng)企的净负债率要求不(bù)得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速(sù)度并没有那么快，所(suǒ)以要规避(bì)公司净负债(zhài)率(lǜ)提高到(dào)一个(gè)比较危(wēi)险的(de)水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年(nián)拿(ná)地(dì)较积极的房企梳理发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地(dì)产、绿城中国、保利(lì)发展等房企2022年(nián)净(jìng)负债率都在60％之上。其(qí)中(zhōng)，中交地产净负(fù)债率持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成(chéng)鲜明对比的(de)是，华润置地(dì)、中(zhōng)国海(hǎi)外发展、万科A、滨江(jiāng)集(jí)团、招商(shāng)蛇口、龙(lóng)湖集(jí)团等房企在(zài)践(jiàn)行(xíng)较积极的拿(ná)地策(cè)略(lüè)的同时，也较(jiào)好(hǎo)地控制了(le)公司(sī)的(de)扩张(zhāng)速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后(hòu)赢(yíng)家(jiā)”的(de)黑马特(tè)质(zhì)

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是以同一筛选标准来(lái)看国央企与民营房企，但在各维度的实(shí)际表(biǎo)现上，国央(yāng)企确(què)实(shí)会更胜一筹。如(rú)国央企的融(róng)资成(chéng)本更低，融资渠道也更顺畅，能够做(zuò)到想融(róng)就融，这样，国央企(qǐ)自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然(rán)对比民营房企，机构更加(jiā)看(kàn)好国央企，但这也并不意味着(zhe)，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，仍有少数民营(yíng)房企同样受到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨江集(jí)团(tuán)的十(shí)大流通股(gǔ)东中新进了(le)“中国工(gōng)商银(yín)行股(gǔ)份(fèn)有限公司－景顺(shùn)长城中国回(huí)报灵(líng)活配置混合型证券投资基金”“全国社(shè)保基金一一六组(zǔ)合(hé)”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就长期持(chí)有滨江(jiāng)集团。根据一季(jì)报(bào)，该资产公司的几只产品(pǐn)合计持有滨(bīn)江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自(zì)身(shēn)的(de)基本面(miàn)表现(xiàn)存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)整体在走“下坡路(lù)”，但作为(wèi)杭(háng)州本土房企的滨江集团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以(yǐ)来(lái)，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销(xiāo)售规(guī)模、新增土(tǔ)储、股(gǔ)价(jià)表现等多维(wéi)度都表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净(jìng)利(lì)润(rùn)依(yī)次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今(jīn)年一季度，滨江集(jí)团更是实现了扣非(fēi)归母净利(lì)润(rùn)5.41亿(yì)元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能保(bǎo)持自(zì)身业绩(jì)的持续增长，和滨江集(jí)团(tuán)扎根杭州的战略布局(jú)关系密切。根据2022年年(nián)报(bào)，滨江集团(tuán)有近七(qī)成营收(shōu)来自(zì)杭州(zhōu)地(dì)区，而(ér)在2021年，杭州地(dì)区的营收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销(xiāo)售排名第(dì)一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的土储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、47破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点9.4亿元，同(tóng)样持续稳居(jū)杭州的本土(tǔ)第一。

　　而(ér)滨江集(jí)团(tuán)在杭州的较(jiào)突出表现，也让滨江(jiāng)集团的(de)房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团(tuán)的房企排(pái)名已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现(xiàn)销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第(dì)九位。

　　值得(dé)注意(yì)的是，2020年至(zhì)今，滨江(jiāng)集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江集团更是(shì)迎来多(duō)家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团发布(bù)公告表示，公(gōng)司(sī)于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业(yè)链布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下(xià)游家纺(fǎng)、家居、物(wù)业觅α

　　实际(jì)上房地(dì)产开(kāi)发只(zhǐ)是房地(dì)产产业链(liàn)上的(de)中游环节，其上(shàng)游主要(yào)为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料(liào)供应商，而下(xià)游应用行业主(zhǔ)要包(bāo)括中(zhōng)介服务、家(jiā)用电器、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)、家居用(yòng)品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料(liào)端息息相关(guān)，新盘开工不(bù)足导致上游(yóu)不被看(kàn)好，机(jī)构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下(xià)游。“中(zhōng)国房地产行(xíng)业在进入存量房(fáng)时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是(shì)偏消(xiāo)费(fèi)属(shǔ)性的家装家居领域(yù)，我们相对看好，因为居(jū)民保有的住房规模越(yuè)来越大，随着(zhe)时间(jiān)的(de)增加，内装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国过(guò)去的数据充分说明了这(zhè)一点(diǎn)，在新(xīn)房(fáng)销售见顶之后，家具消费(fèi)的增长却一(yī)直都很好。对于(yú)地产产业链，我们相(xiāng)对看好和(hé)内装相关的行业，例如(rú)消费建(jiàn)材、家居(jū)装(zhuāng)饰等。”万家基(jī)金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细(xì)分中相关(guān)赛道龙(lóng)头年内(nèi)表现的统计，目前(qián)暂(zàn)居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它(tā)们分别是(shì)富安(ān)娜和水星家纺，特别(bié)是前者在月线连(lián)收七根(gēn)阳(yáng)线的(de)基础上，年内迄(qì)今涨幅(fú)已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡眠家居(jū)、生活(huó)类产品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐(lè)”和“酷(kù)奇智”自有品牌(pái)。第一(yī)季(jì)度(dù)报(bào)告显(xiǎn)示，报告(gào)期内，富(fù)安娜实现营(yíng)业(yè)收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一(yī)季报(bào)的十大流(liú)通股股东来(lái)看，能(néng)够发(fā)现该股早已成为基金(jīn)重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中欧价值(zhí)发(fā)现、中欧(ōu)潜(qián)力价值、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动价值(zhí)、宝盈(yíng)新价值和(hé)私募的明(míng)河2016，都在其中出(chū)现，占(zhàn)据了(le)半壁江山。需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是，中欧的(de)两只基(jī)金都(dōu)是价值(zhí)派基金经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的房地产产(chǎn)业链股票还有金(jīn)地集团和大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对(duì)比而(ér)言，前几年曾(céng)经风(fēng)光一(yī)时的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露(lù)出曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内(nèi)上涨已(yǐ)经(jīng)超过(guò)23％，从业绩来看，无论是营收还是归(guī)母(mǔ)净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》发现广发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报中他管(guǎn)理的广(guǎng)发策略(lüè)优选和广发(fā)安宏回报均增加(jiā)了持股(gǔ)，而这(zhè)两只(zhǐ)产品也成为志邦家居十大(dà)流(liú)通股股东中仅(jǐn)有的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎(hū)对于(yú)定制家(jiā)居类标的情有独钟，在另一(yī)家赛道(dào)公(gōng)司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部(bù)三只产品均(jūn)登榜(bǎng)十大流通股(gǔ)股东(dōng)，其(qí)也成为他的(de)独门重仓股。

　　除去(qù)家(jiā)居家纺外(wài)，下(xià)游(yóu)的物业(yè)股也越来越被机构所青(qīng)睐，不(bù)过这类标的大多(duō)在(zài)香港上市，如何(hé)选择成为难题。对此(cǐ)，前述上海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理举例分析：“物(wù)业服(fú)务不(bù)是一个高毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦(kǔ)，我选公(gōng)司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城(chéng)服务为(wèi)例(lì)，它在中(zhōng)高端(duān)楼盘占比是比较高的(de)，每年到期(qī)的(de)合同里(lǐ)提价成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能(néng)做(zuò)到滚动的大部分(fēn)项目(mù)到期之后(hòu)，经过(guò)两三(sān)轮合同周期还(hái)能做到(dào)产品提(tí)价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能(néng)做到(dào)产品提价的公司很少(shǎo)，因为(wèi)物(wù)业公(gōng)司很容易一开(kāi)始(shǐ)是(shì)挣(zhēng)钱的(de)，后面(miàn)因为保安这些固定(dìng)人员成本的年度增长，不过服(fú)务没有特(tè)别好(hǎo)，客户(hù)没有那(nà)么(me)满意(yì)，能做到提价难(nán)度是非常大的。但是该公(gōng)司能在(zài)业内(nèi)做(zuò)到到(dào)期之后提价率(lǜ)比(bǐ)较高，这跟它的定(dìng)位和比较好(hǎo)的服(fú)务是有关系的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点