5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公enjoy可数吗，joy可不可数(gōng)司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业enjoy可数吗，joy可不可数在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第(dì)三(sān)个(gè)季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发(fā)展的(de)大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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