近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

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　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额(é)以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大资(zī)产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金(天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓jīn)分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示，在产(天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在(zài)本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业(yè)本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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