导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额(é)外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居(jū)民(mín)换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均(jūn)水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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