近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除权(qu山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思án)操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权(quán)类两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的(de)资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负责人(rén)也(yě)称。

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