5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的(de)首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股牛鬼蛇神是什么生肖万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆牛鬼蛇神是什么生肖(gān)率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房地产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不(bù)动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业(yè)普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持(chí)续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环(huán)比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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