文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题(wèi)了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也(yě)出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困境，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的(de)开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全(quán)国并没(méi)有统一的(de)预售资(zī)金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营(y0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题íng)问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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