5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？zhè)个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度(dù)的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个(gè)季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额(é)持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去(qù)等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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