5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的(de)持(chí)股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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