万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)北京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是(shì)北京的(de)高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其(qí)他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。<坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸/p>

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的(de)中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没(méi)变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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