近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于长期(qī)投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一定的社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公(gōng社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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