文(wén)：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额(é)报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hborn过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词ù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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