近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　世界上女性最开放的是哪个国家alt="密集分钱了(le)！这几点要(yào)注(zhù)意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基(jī)础设施(shī)证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)世界上女性最开放的是哪个国家稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提(tí)是(shì)本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营权世界上女性最开放的是哪个国家项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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