5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募(m放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受ù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的(de)质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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