文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所三沙市有多少人口2022，目前三沙市有多少人口有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(c三沙市有多少人口2022，目前三沙市有多少人口hǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增(zēng)长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批(pī)后即可预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的选购权(quán)合(hé)同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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