万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项目虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提出(chū)执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了(le)部(bù)分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申(shēn)请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却(què)多(duō)次成为被执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化(huà)业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国安(ān)，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的(de)时(shí)间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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