OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如(rú)今(jīn)，二级市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技后续(xù)情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值，投资(zī)者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这(zhè)么深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价(jià)格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了(le)一定提(tí)振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路(lù)又迎来加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水tyle='color: #ff0000; line-height: 24px;'>加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科(kē)技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁(lìn)意向面积(jī)超(chāo)过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通(tōng)过签署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区(qū)域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那(nà)么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责(zé)人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营(yíng)表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次项目的(de)大(dà)租户退租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度(dù)的(de)短期(qī)低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)在给(gěi)租户(hù)的(de)分隔(gé)空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多(duō)是两(liǎng)千(qiān)多平的大(dà)平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平(píng)台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临(lín)了一(yī)些突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十(shí)年(nián)建(jiàn)设发(fā)展(zhǎn)过程(chéng)中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一(yī)个非(fēi)常小的(de)插曲。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发(fā)事件(jiàn)的所有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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