5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二(èr)级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机(jī)构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入(rù)利润(rùn)规(guī)模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局(jú)在深圳的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产业(yè)链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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