万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型(xíng)的(de)目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的(de)北(běi)京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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