万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占(z大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别hàn)有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房(fáng)人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人民大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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