一(yī)线城(chéng)市(shì)，也不端着(zhe)了。

　　昨天，深圳取消二手房(fáng)指(zhǐ)导价的消(xiāo)息在房(fáng)产圈刷屏(píng)了。

　　这(zhè)条消息为什(shén)么这么重要(yào)？首先二手房指(zhǐ)导价被称为“核弹级”政策，其次(cì)深圳几乎(hū)是(shì)最后一(yī)个还在“认真”实施(shī)这条政(zhèng)策的城市，最(zuì)后深(shēn)圳(zhèn)是房价前三(sān)的(de)核心城(chéng)市。所以，深圳(zhèn)的一举一(yī)动都具(jù)有风(fēng)向标意义(yì)。

　　有(yǒu)分析(xī)人士指(zhǐ)出(chū)，深(shēn)圳二手(shǒu)房指导价(jià)如果取消(xiāo)，首先(xiān)有利于深圳二手房回暖，然后(hòu)二手房回暖有利于深圳楼市总体回暖，最后深圳(zhèn)楼市回暖有利于全(quán)国(guó)楼市(shì)回暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的(de)“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核(hé)弹调控(kòng)”退出(chū)？

　　昨天，深(shēn)圳疯传“二手房(fáng)指导价(jià)”正式结束。传(chuán)言称(chēng)：二(èr)手房贷款不按官方参考价（指导(dǎo)价），银(yín)行核(hé)定(dìng)房价以(yǐ)网(wǎng)签备案价和评估价孰(shú)低为准。

　　自此，参考价真正变成了(le)“参考价”。

　　目前没有看到官(guān)方(fāng)文(wén)件。据证券时报21日(rì)消息，目前(qián)深圳(zhèn)多家(jiā)大行(xíng)表示“尚未接到正(zhèng)式通知，目前仍(réng)按参(cān)考价办理(lǐ)按揭”。所(suǒ)以还需(xū)要持(chí)续(xù)的关注。

　　易居研究院(yuàn)研究总监严跃进(jìn)认(rèn)为，本次(cì)政(zhèng)策大概率(lǜ)为真，更多体现(xiàn)为银行贷款等领域按照(zhào)新(xīn)的规则进行，但不会出台正式文件。

　　有时候，有些事情，是不用发文件的。毕竟可以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指导价横(héng)空出世。当时，深圳一口气公布了全市3595个小(xiǎo)区的参(cān)考价，很多(duō)南山(shān)、福(fú)田、宝(bǎo)安中心区的高价盘，直接(jiē)按照当时的(de)市(shì)场价打了5折、6折来“指导”，银行只能(néng)按照(zhào)指导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大家还不(bù)觉(jué)得(dé)厉害，但经历(lì)了这两年的痛苦，才(cái)深知(zhī)为啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举个例子，市场价1000万(wàn)的房子，如果(guǒ)不“指导”，可(kě)以(yǐ)首(shǒu)付3成(chéng)即300万；如(rú)果指导价打七折即(jí)700万，那么首付3成(chéng)210万，加(jiā)上需要(yào)全(quán)款支付的部(bù)分，实际首付去到了510万，相(xiāng)当于首付5成(chéng)了（多给210万首付）。这直接让大批量买(mǎi)家，失去了购房能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深(shēn)圳推行二手房参考(kǎo)价以后，东莞、宁波、成都、三(sān)亚、西安、合肥、广州等10多(duō)个城市陆(lù)续跟进。事实也(yě)确(què)实证(zhèng)明(míng)了，这条政策(cè)的“核弹”级(jí)别。

　　到了2021年10月，根据安居(jū)客(kè)的(de)统计，实施二(èr)手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价的10个城(chéng)市(shì)，有8个(gè)挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二(èr)手(shǒu)房更是惨不忍(rěn)睹(dǔ)。以2022年12月数(shù)据为(wèi)例，全国70个(gè)大中城市(shì)房价(jià)只有6个同比上涨，其他的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深圳乐有家研究中心数据显示：成交量上，二手房(fáng)指导价出台当(dāng)年，深(shēn)圳二手住宅成(chéng)交量同(tóng)比下(xià)滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量(liàng)同(tóng)比下滑(huá)47％，全年(nián)成交量(liàng)仅(jǐn)2.2万(wàn)套，创近二(èr)十年(nián)最低(dī)记(jì)录，相较2020市场(chǎng)高峰缩(suō)水近八(bā)成。

　　价(jià)格方面，与二手房(fáng)指导价发布(bù)当月(yuè)相比，如今二(èr)手房挂牌价(jià)低于及接近参考价的房(fáng)源占(zhàn)比大幅增加。2023年一季(jì)度，深圳(zhèn)各区(qū)二手房成交TOP10小区中，过半成(chéng)交(jiāo)价低于参考价。

　　只有真实经历(lì)其中的(de)人，才能(néng)深切的感知(zhī)其威力。

　　深圳(zhèn)房东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝于耳。

　　据(jù)说一位码农(nóng)三(sān)年前高杠(gāng)杆买(mǎi)了2套华润城，月供(gōng)12万，最(zuì)终(zhōng)亏(kuī)损1000万破产。据(jù)媒体推(tuī)测(cè)，如(rú)果案(àn)例(lì)属实，买家(jiā)的实际购房成本(běn)高达20万/平，目前(qián)价(jià)格跌至(zhì)14万/平(píng)，叠加这三(sān)年(nián)的房(fáng)贷(dài)和持有成本，差不多亏(kuī)损(sǔn)超千万。

　　深圳(zhèn)一大批(pī)人(rén)这两年感受到(dào)了(le)太多“心酸”。二手房成交量创下多年(nián)新低，学区(qū)房神话(huà)不再(zài)，房产中介(jiè)的日子难过，投资(zī)客挥(huī)泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳(wěn)楼市的基(jī)调(diào)下(xià)，2022年以来(lái)，实施(shī)了二手房(fáng)指导价的城市陆陆续续低(dī)调退出，目前只有(yǒu)深圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明(míng)显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日(rì)，北(běi)京在房山区试点多子女家庭和职住平衡家庭购房(fáng)支持政策。上海也考虑(lǜ)予以多孩家(jiā)庭(tíng)在新房计分(fēn)制度(dù)政策上(shàng)的支持(chí)。

　　从最新(xīn)公(gōng)布(bù)的(de)3月份70个大中城市商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售价格变(biàn)动情况(kuàng)来看，广州(zhōu)、深圳的新房、二手房价格(gé)仍然是同比去(qù)年依然(rán)是(shì)下降(jiàng)的(de)。

　　北京、上(shàng)海(hǎi)已(yǐ)经同比增长了，其他二线城(chéng)市如杭州(zhōu)、成都、南(nán)京、合肥等城市价格(gé)都(dōu)是同比上涨的。

　　广(guǎng)州、深圳能(néng)不急(jí)吗？

　　事(shì)实上，上面可能更急。3月份，两部门联合发文，全面推动二手房“带(dài)押(yā)过户”全国实施，这是一条被广泛好(hǎo)评的新政。对于(yú)激活二手房交易，具有(yǒu)定海神针般的作用。

　　住建部部长(zhǎng)倪虹近日(rì)更(gèng)是指出：建筑业、房(fáng)地产人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么企业要发挥(huī)国民(mín)经济“顶梁(liáng)柱(zhù)”“压舱石”作用。回归到常识，从字面理解一下(xià)这两个(gè)词，意(yì)思就是(shì)——顶(dǐng)梁柱如果不(bù)行了，上(shàng)面不就塌了(le)嘛(ma)？压(yā)舱石如果压不住，小(xiǎo)船不就翻了(le)？

　　也许，今年扶持楼市的政(zhèng)策，人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么还有一大波正(zhèng)在路上...

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