万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成了(le)共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报道(dào)证实了上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了(le)购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市(shì)场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列(liè)被执行(xíng)人(rén)，执行标的高(gā丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里o)达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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