近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的(de)综合影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料(liào)和(hé)信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上(云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人shàng)影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波(bō)动受(shòu)多重因素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的(de)投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立(lì)的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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