导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级(jí)城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和购(gòu)买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和(hé)其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　O宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期ECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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