近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实(shí)际获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的(de)现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活动现金流(liú)，二(踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮èr)是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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