文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房(fáng)地产行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节(jié)内(nèi)容确(què)认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会(huì当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍)在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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