文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确(què)保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开(kāi)设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě比较长的古诗词，比较长的古诗10句)决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计(jì)算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代(dài)的(de)高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环(huán)节，各(gè)环(huán)节(jié)内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者(zh比较长的古诗词，比较长的古诗10句ě)违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是比较长的古诗词，比较长的古诗10句权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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